Prijsopdrijving door beleggers op de woningmarkt. Het lijkt een autonoom en ongrijpbaar marktmechanisme, maar is dat ook zo? Wie kan straks nog in Rotterdam wonen als het zo doorgaat? De Leeszaal zat 17 februari stampvol mensen die afkwamen op een film-, lezingen- en debatavond met de titel ‘Wonen als mensenrecht – huizen als beleggingsobject’. Het programma was informatief, alarmerend, maar ook praktisch en een beetje hoopvol. Overheid en woningcorporaties hebben beleggers bewust de ruimte gegeven; daar kunnen ze dus ook mee stoppen. Nodig zijn een sociaal hart, kennis van zaken, politieke wil en bewoners en lokale ondernemers die hun stem verheffen.
Uit je huis gezet worden door je eigen pensioenfonds. Een politicus die toegeeft dat ze het gewoon hebben laten gebeuren: de aankoop van goedkope eengezinswoningen door Blackstone, een groot internationaal opererend vastgoedfonds, dat na een kleine opknapbeurt de huren voor de bewoners onbetaalbaar maakte. Een Amerikaans en Zweeds voorbeeld uit de film Push, waarin het werk gevolgd wordt van Leilani Farha, speciaal rapporteur over het recht op huisvesting voor de Verenigde Naties. https://www.youtube.com/watch?v=2iLWpuZrd-I Zij reist de hele wereld af om te praten met huurders, activisten, gemeenteraadsleden en burgemeesters. In Nederland kwam ze pas toen de film af was. Ze sprak hier onder andere met bewoners van de Tweebosbuurt en de Wielewaal. https://www.woonbond.nl/nieuws/wonen-mensenrecht Want de kwesties die zij in de film aankaart, zijn geen ver-van-ons-bed-show. Nederlandse pensioenfondsen nemen deel aan deze internationale beleggingsfondsen waarvoor de woningen enkel ‘assets’ zijn. Ze hebben geen idee welke huurders ze waar uit hun huizen drijven.
Verkoop sociale huurwoningen
Nederlandse politici hebben niet zitten slapen, integendeel, ze hebben de deur wijd opengezet voor buitenlandse vastgoedfondsen. Minister Blok was er in 2015 trots op dat hij de Engelse vastgoedfirma Roundhill zo ver had gekregen om in Nederland 4000 sociale huurwoningen op te kopen. Vorig jaar verkocht dit bedrijf al zijn 9544 Nederlandse woningen aan de Zweedse belegger Heimstaden, die onlangs een kantoor betrok in het Brainpark bij Rotterdam. https://dagblad010.nl/Bouw%20&%20Wonen/woningverhuurder-heimstaden-naar-rotterdam
Het verkopen van sociale huurwoningen was (behalve als geldpotje) ooit bedacht om mensen die het financieel beter krijgen in de wijk te houden. Woningcorporaties verkopen de laatste jaren echter steeds minder aan bewoners en steeds meer aan beleggers. Ze zorgen daardoor mede voor de overheveling van woningen en kapitaal van ‘geduldige’ beleggers naar ‘rampzalige’ beleggers, zoals de spreker Manuel Aalbers, hoogleraar van de KU Leuven, ze noemt. Geduldig zijn beleggers die willen investeren in de huizen, wijken en de stad; rampzalig zijn beleggers die enkel uit zijn op een zo hoog mogelijk rendement voor hun aandeelhouders. http://archief.rooilijn.nl/download?type=document&identifier=648993
Pompenburg
De kans is groot dat de ‘Amerikaanse investeerder’ waarmee Havensteder nu onderhandelt over de mogelijke verkoop van de flat Pompenburg op de kop van de Coolsingel type rampzalig is. We gaan ‘harde eisen’ stellen, meldt Havensteder. Maar waarom zouden ze sowieso met zo’n internationaal vastgoedfonds in gesprek gaan en meewerken aan de financialisering van de woningmarkt? Waarom doen ze niet waar woningcorporaties voor opgericht zijn: zorgen voor betaalbare huizen voor lage inkomensgroepen en zorgen voor hun huurders?
De man met de fiets
Iedereen heeft met deze trend te maken. Starters op de woningmarkt worden verdrongen door kleine en grote beleggers die overbieden. Vervolgens zijn die starters aangewezen op de dure huurappartementen van deze beleggers. Door de doorberekening van de WOZ-waarde in de huurprijs gaan de huren van sociale woningen bij verhuizingen flink omhoog, waardoor ze in de duurste categorie sociale woningen terechtkomen en soms helemaal verdwijnen uit de sociale huursector. Let op de man op de fiets met interesse in de staat van de kozijnen. Hij geeft adressen door van verwaarloosde huizen aan huizenopkopers. De opkopers verkopen de huizen met flinke winst door aan firma’s die de huizen leeg laten staan of ophokken, en daarmee het leefklimaat in de straat aantasten. Voor zo’n vastgoedfonds maakt het niet uit of de huizen in één complex staan of verspreid over de stad. Het gaat om aantallen huizen en het kapitaal dat ze vertegenwoordigen. Dat is hun handel en zo kunnen huizen die woningcorporaties ooit aan hun huurders verkochten ook in zo’n fonds terechtkomen. Een bewoonster van het Oude Westen moest best lang wachten voordat ze een bod kreeg voor haar voormalige corporatiewoning van iemand die er echt wilde gaan wonen. Ze kreeg steeds bieders die alleen keken waar ze muurtjes bij konden bouwen. Dat wilde ze haar buren waar ze jarenlang mee op één trap had gewoond niet aandoen.
‘Woningschaarste = prijsstijging (gegeven inkomen)’
Wat te doen? Tot nu toe domineren twee reacties op de huidige ‘crisis op de woningmarkt’: bouwen-bouwen-bouwen en sociale huurwoningen vervangen door middendure woningen. Alsof het aantal (sociale huur)woningen het probleem is, en niet de betaalbaarheid en beschikbaarheid. Volgens Frank Kalshoven is sinds 2012 naar verhouding het aantal woningen in Nederland harder gegroeid dan het aantal inwoners. ‘Woningschaarste betekent dus niets anders dan dat de betaalbaarheid van woningen voor mensen afneemt, gegeven hun inkomen.’ https://www.volkskrant.nl/economie/de-woningschaarste-wordt-veroorzaakt-op-de-kapitaalmarkt~bb4cc75f/
Zelfwoonplicht
Manuel Aalbers noemde een reeks maatregelen die gemeente en rijk kunnen nemen om het (on)betaalbaarheidsprobleem op te lossen. Voor een deel maatregelen die eerder beleid ten gunste van huizen als beleggingsobject terugdraaien. https://ees.kuleuven.be/geography/projects/refcom/huuronderzoek/index.html
De gemeente kan een zelfwoonplicht voor huizenkopers invoeren. Daarover wordt in Amsterdam al hardop nagedacht. Of zwakker: van kopers van huizen en winkels maatschappelijke en economische binding met de regio eisen. De gemeente zou socialere en betaalbaardere huur/koopconstructies zoals wooncoöperaties kunnen ondersteunen; in plaats van de voorkeur geven aan commerciële ontwikkelaars. Het Rotterdamse Woongenootschap staat al een tijdje in de startblokken om ergens iets te beginnen, maar loopt vast op gebrek aan enthousiasme van de gemeente. https://www.rotterdamswoongenootschap.nl/
Huren bevriezen
Spreker Vincent Kompier, planoloog en Berlijnkenner, vertelde dat de gemeente Berlijn onlangs voor vijf jaar de huren bevroren en huizen teruggekocht heeft. Woningcorporaties kunnen stoppen met verkopen van hun huizen aan beleggers. Ze kunnen beter hun huizen terugkopen om te voorkomen dat ze ongewild alsnog in de handen van de vastgoedfondsen vallen. En het Rijk kan de doorberekening van de WOZ-waarde in de maximale huurprijzen afschaffen, de overdracht- en aankoopbelasting van tweede, derde en volgende huizen verhogen, huurinkomsten zwaarder belasten, een maximale huurverhoging bij nieuwe contracten instellen, leegstand beboeten, kraken legaliseren, de voorwaarden voor een verhuurvergunning en tijdelijke huurcontracten aanscherpen en de verhuurdersheffing op sociale huurwoningen afschaffen.
Pak de megafoon
16 maart bespreekt de Tweede Kamer een uitgewerkt initiatiefvoorstel van Groen Links om de huurprijzen en de verdiensten in de particuliere sector aan banden te leggen en woningcorporaties meer financiële ruimte te geven. https://www.woonbond.nl/nieuws/initiatiefnota-groenlinks-wil-huren-vrije-sector-banden-leggen. De regering reageerde vooralsnog niet enthousiast. Volgens Vincent Kompier moeten huurders in Nederland zich veel meer laten horen en zien. Niet alleen aan vergadertafels en op sociale media, ook op straat. Berlijn is niet vanzelf de stad geworden waar de meeste beschermingsmaatregelen worden genomen. Hetzelfde geldt voor Barcelona. In Rotterdam, waar de gemeente en woningcorporaties zichzelf te vaak en te veel als vastgoedondernemers zien, zal dat extra nodig zijn. Of zoals Tineke Speksnijder, eigenaar van Café De Schouw en columniste, op die avond zei: ‘Het lijkt wel alsof de stad onder onze kont weggekocht wordt. Politiek, doe hier iets aan. Rotterdam is voor alle Rotterdammers. Dat maakt een stad een stad.’
De avond werd georganiseerd door de programmagroep Wonen van Aktiegroep Het Oude Westen.
De film Push wordt op 17 maart om 19 uur nog een keer gedraaid in KINO. Met een inleiding vooraf en een panelgesprek erna. Georganiseerd door Stipo en Keilewerf.